Верховний Суд дозволив не сплачувати оренду землі через окупацію та бойові дії: що це означає для Донеччини

Верховний Суд ухвалив важливе рішення щодо орендних відносин під час війни, яке може суттєво вплинути на тисячі власників та орендарів земельних ділянок у прифронтових і тимчасово окупованих регіонах України, зокрема на Донеччині.

Йдеться про справу  №610/986/25, у якій суд розглядав питання стягнення орендної плати за землю в умовах окупації території та фактичної неможливості користування ділянкою через бойові дії та ризики мінування.

Рішення було ухвалене 20 травня 2026 року Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду.

Що сталося

Позивач — власник земельної ділянки — звернувся до суду з вимогою стягнути з орендаря заборгованість за 2022–2024 роки, а також пеню, інфляційні втрати та три проценти річних. Крім того, власник вимагав розірвати договір оренди через систематичну несплату.

Суд першої інстанції частково задовольнив позов та підтримав розірвання договору.

Втім апеляційний суд дійшов іншого висновку. Судді встановили, що орендар не мав можливості користуватися землею через тимчасову окупацію території, неможливість провести посівну кампанію, а також через небезпеку вибухонебезпечних предметів після деокупації.

Саме це рішення апеляції згодом підтримав Верховний Суд.

Позиція Верховного Суду

Суд послався на частину шосту статті 762 Цивільного кодексу України, згідно з якою орендар може бути звільнений від плати за весь період, коли майно не могло використовуватися через обставини, за які він не несе відповідальності.

У постанові наголошується:

«Підставою для звільнення від зобов'язання сплатити орендну плату є об'єктивна безпосередня неможливість використовувати передане у найм майно через обставини, за які орендар не відповідає».

Верховний Суд підкреслив, що закон не містить вичерпного переліку таких обставин. Це означає, що суди мають оцінювати кожну ситуацію окремо — залежно від фактичних умов війни, окупації чи інших надзвичайних подій.

При цьому саме орендар повинен довести, що він був повністю позбавлений можливості користуватися землею або іншим майном.

Війна як форс-мажор — але не автоматично

Суд окремо звернув увагу: сама по собі війна не означає автоматичного звільнення від виконання грошових зобов’язань.

Для цього необхідно довести конкретні обставини, які реально унеможливили використання земельної ділянки.

У рішенні зазначається, що такими підставами можуть бути:

тимчасова окупація території; активні бойові дії; неможливість доступу до ділянки; зрив посівної чи збору врожаю; мінування або забруднення територій вибухонебезпечними предметами.

«Орендар був позбавлений можливості користуватися земельною ділянкою не лише під час окупації, а й надалі, зокрема через ймовірне забруднення земель вибухонебезпечними предметами», — вказав Верховний Суд.

Чому це важливо для Донеччини

Для Донеччини це рішення має особливе значення. Значна частина регіону протягом останніх років перебуває у зоні бойових дій або під загрозою обстрілів. Багато фермерів, агропідприємств та приватних орендарів фактично втратили можливість обробляти землю.

У громадах поблизу лінії фронту поля часто залишаються замінованими або непридатними для використання через постійні атаки, руйнування інфраструктури та небезпеку для працівників.

Саме тому правова позиція Верховного Суду може стати важливим орієнтиром для майбутніх судових спорів щодо оренди землі у прифронтових регіонах.

Коли договір оренди можуть розірвати

Ще одним важливим питанням у справі стало тлумачення поняття «систематична несплата орендної плати».

Верховний Суд пояснив, що для розірвання договору оренди необхідна саме систематична повна несплата.

«Під систематичністю слід розуміти два та більше випадки несплати орендної плати», — наголосив суд.

Водночас судді уточнили, що поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними.

Тобто часткова недоплата сама по собі ще не означає автоматичного припинення права оренди.

Суд звернув увагу, що розмір недоплати може бути різним — від незначного до суттєвого — тому кожен випадок потребує окремої оцінки щодо істотності порушення прав власника землі.

Чому це рішення може стати прецедентом

Юристи вже називають постанову Верховного Суду однією з ключових у сфері земельних правовідносин під час війни.

Фактично суд сформував нову правову позицію, яка визначає межу між звичайним порушенням договору та ситуацією, коли орендар фізично не може користуватися землею через війну.

Для тисяч українців, особливо у Донецькій, Луганській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях, це рішення може стати важливим аргументом у судах.

Водночас Верховний Суд підкреслив: звільнення від орендної плати є винятковим механізмом і застосовується лише за наявності реальних доказів неможливості користування майном.

Детальніше з рішенням суду можна ознайомитися у Єдиному державному реєстрі судових рішень.

Джерело: SUD.UA